海南低端酒店五星房费一星服务
来源：广州日报昨日大年初二，三亚人流如织，酒店房价也达到春节以来的最高点。记者在当地走访发现，在“建设国际旅游岛”的光环下，三亚似乎是旺了人气、火了房价，旅游品质却似乎没有实质提升，部分旅游消费项目即使春节没有加价却还是应者寥寥。
有专家在接受记者采访时认为，海南当前的旅游发展模式还相对低端，疯狂的酒店房价背后看似风光，然而却难以吸引回头客更无法实现旅游持续长远发展。另外，海南岛本地居民的消费力增长远远滞后于表面红火的旅游产业，只有通过发展“出口与进口日用消费品退税(免税)”等特殊政策推动海南的旅游与日用消费产业并驾齐驱发展，使得海南成为一个地区乃至国际性度假消费中心，才能使国际旅游岛的相关政策惠及海南人民。这同时也意味着作为海南近邻的广东零售企业到海南发展充满商机，将来广州市民也可能在海南买到物美价廉的出口产品。
记者发现，今年春节到三亚旅游的不少游客都有一共同感受，虽然海南的酒店价格涨了不少，但是服务质量远远跟不上，部分低端酒店“五星级收费一星级服务”。从广州到海南“自助游”市民方华在春节期间入住位于三亚湾的海南顺龙海景酒店。这家还没有星级的酒店房价从平常的200多元涨到1500多元。但方华所住的二人间热水系统失灵，下水管堵塞。然而，酒店方面只是简单修理一下即搪塞过去，拒绝帮其更换房间。其解释是春节期间所有客房都被订满，无法更换。“1500多元的五星级酒店收费，却只有一星级的服务，这样怎能赢得回头客呢？”方华叹气道。't M.g9cz"v,A
[b]“满房”酒店入住率不高[/b]W~j2WZ
记者实地调查发现，该酒店内不少客房其实没人入住。类似状况不在少数，不少自称“满房”的酒店其实入住率并非如此。记者走访三亚湾一带中高端酒店发现，晚上不少酒店的大量房间都没有亮灯。据海南一些大型旅行社员工对记者表示，几乎所有旅游酒店都被当地旅行社控制了房源。比方说，他们把手中500间房中的450间高价出售，剩下的房间可能没人住。旅行社先揽起客房再逐步高价出售，这样酒店也不愁客人，两者“双赢”。当记者以游客身份向海口民间旅行社咨询时，该旅行社职员卢青更对记者坦言，这个春节海南的旅行社与酒店都“赚够了”，酒店也无须担忧客源。
[b]免税店百货公司冷清[/b]?\&h(Lf k!k$M
与外地春节期间红火的市场消费不同，三亚的百货市场消费在春节期间则略显冷清。在鹿回头广场商业区外三亚第一家大型(进口商品)免税店，记者看到，在此购物的外国游客屈指可数。在三亚的高端购物中心“夏日百货”，昨日同样人流稀少，似乎与前来度假“火爆”人流形成反差。三亚酒店和旅行社虽然赚够了，但高房价在吓跑了一些游客的同时也没有带旺休闲服务类的旅游项目，不少服务项目即使春节没有加价，还是应者寥寥。
记者昨日在鹿回头风景区内的一个大型高尔夫球场看到，球场外只停着不到10辆小车，大堂正对的练球场内更只有两三名玩家在挥杆练球。“现在虽然是春节，但是18个洞的收费还是和平常一样，只要1380元。”工作人员告诉记者，“现在三亚的高尔夫球场比较出名的就有四五家以上，竞争太激烈了，哪敢加价。”
随后，记者又来到凤凰岛对岸一酒店内的spa生活馆，只见这里是六座建在海上的全木房，通过木桥与陆地相连，Spa房间内的布局十分精致，浴缸、理疗仪、按摩椅很巧妙地被放置在房间里，沁人心脾的幽香在房间里弥漫开来，加上海风拂面涛声阵阵，让人流连忘返。然而，就是这样的环境，竟然没有一个房间有客人。“平常来做spa的客人是很多的，春节反而少了很多人。”价格与春节前一样，可惜无人问津。
[b]顶级游艇会岸上见垃圾[/b]
三亚高端服务业质量也有待改善，在一些顶级游艇会所，作为高端休闲旅游象征，游艇会会籍也如同当地的房地产价格疯长。来自青岛的李佳进(化名)是海南三亚鸿洲国际游艇会的会员，他今年春节和亲戚一起乘游艇出海。“三亚高档游艇会个人会籍都涨到58万元，比青岛高多了！但很多服务细节都跟不上！”李佳进指着游艇会专用泊位岸边的垃圾说。
[b]专家把脉[/b]u)D3m&P*J0lZ
[b]服务参差因法规不健全[/b]~&Z\&oQ.L
旅游业资深专家刘伟表示，海南享有得天独厚的自然环境，然而，旅游市场服务参差不齐。其根本原因是有关旅游管理法律法规不健全。刘伟建议，海南地方立法机关应尽快出台针对海南国际旅游岛定位的法规，进一步规范旅游市场。此外，根据WTO的框架协定，海南有必要进一步开放旅游业市场，让国外优质旅游服务机构进驻，通过竞争优胜劣汰，促使海南旅游市场健康发展。%a ^g ]7VK
[b]打造退税区吸引购物客[/b]
中国(海南)改革发展研究院院长迟福林透露，国家有关部委在今年内将在海南省经济特区出台针对特定商品名录的“进口产品免税，出口产品离境退税”的全新政策，免税(退税)店内逐步“变洋货为国货”。打造国际购物中心，将是海南国际旅游岛建设的重要一环。迟福林介绍，海南岛发展高端旅游业的最终目的是要带动整个海南岛的收入水平。然而目前海南岛人民自身的消费力发展远远落后于地区经济发展。为此，海南可以参考韩国济州岛模式, 在10~20年的时间内，把国内以日用消费品为主的出口产品在海南部分地区试点实施“退税”，然后逐步推广到全岛。通过退税优惠刺激带动旅游与消费的全面发展，实现海南当地人民的充分就业，反过来又推动旅游业可持续发展，吸引广东等地的国内游客前来购买物美价廉的出口退税商品。(记者 王亮、赖伟行) 海南楼市春节现新出货潮
[url=http://gzdaily.dayoo.com/html/2010-02/15/content_869431.htm][color=#cc0000]大洋网-广州日报[/color][/url][color=#cc0000] [/color]
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[align=center][img]http://i2.sinaimg.cn/dy/c/2010-02-15/U4161P1T1D19689830F21DT20100215073629.jpg[/img][/align][align=center]海南房市这一波“击鼓传花”的游戏，下一棒该传到谁手里？[/align]2V c$j7}S:z
[align=center][img]http://i0.sinaimg.cn/dy/c/2010-02-15/U4161P1T1D19689830F23DT20100215073629.jpg[/img][/align][align=center]三亚市区一房地产中介大年初一照样营业。[/align]
[b]“疯狂的海南”系列报道之一·透视海南楼市[/b]C Ra/V-{2]5l*l8jP
[b] 投资客急出货大年初一带人看楼 询价者问的多买的少鲜见当场付款[/b]%w:e3\#u A}
文、图/特派记者赖伟行、王亮+g9M;F&W&L0i
海口、三亚上月房价涨幅领跑全国，如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。之前屡创新高的凤凰岛公寓，新春最新报价最高虽达10万元/平方米，但有投资客最低只开出不到5万元/平方米的价格，就放出之前买下的房源。5up m E V K/A0}3z
[b]疯狂的开发商[/b]/w~[!N,t t&|
[b] 项目没踪影房子已开售[/b]I%a ]bEht S
[b] 交5万元定金就可炒楼[/b]
昨日，2010海南国际旅游地产文化节以房展形式在三亚大东海广场开幕，来自海口、三亚、琼海甚至文昌、保亭等地的地产项目纷纷在现场开售。记者发现，三亚当地的海景房项目都没有参加房展，即使如此，大量标榜“一线河景、二线江景”的房源售价都在每平方米2万元左右。
“房价会跌？咱们等着看。去年每平方米卖6000元的时候，我劝朋友买，你看现在单价都涨到1.7万元了，他后悔死了。”三亚景华商务酒店的销售人员一边派传单一边介绍，项目是复式度假产权酒店，一期去年已售罄，如今开卖的是二期。在他的怂恿下，记者和5名看楼客一起登上了看楼车，经过5分钟车程来到售楼现场。只见售楼部就设在酒店一期的一楼大堂，只有模型，没有其他资料。
“还没开始动工呢，要明年才能交楼，不能交定金，也不能按揭贷款，现在只接受一次性付款。”售楼小姐说。
像这些只有模型的项目在房展上着实不少，来自文昌的东方高隆湾就还只是一片300多亩的空地。“我们是黑龙江的开发商，做了30年房地产了。项目3月动工，明年交楼。”销售人员刘威然说，报价还未最终确定，买家可以先交5万元的定金。
“在海南买房的没有几个是自己住的。”刘威然表示，为方便买家炒楼，交了定金以后可以更名，买家也可按揭购房，目前和银行协商首付可以低至三成。
[b]心急的投资客[/b]
[b] 节前放盘 初一约人看[/b]
在号称世界级度假新地标的凤凰岛，春节期间开发商给出的最高报价虽然直接冲破10万元/平方米，但记者昨日化身买家走访发现，手中持有凤凰岛公寓的一些投资客急于转让手中物业，在大年初一就带人来看楼。"wM}CN4w
“大年初一来看房正是时候，我今天也约了几个客人。” 在澳大利亚做房地产生意的海南人陈锦(化名)见到记者前来看房非常兴奋，他在今年1月初凤凰岛5号酒店公寓开盘时就一次性付款买下了两套60平方米的两房一厅公寓。陈锦称，该公寓风景绝佳，当时开盘价达到7万元/平方米。现在同一栋楼小公寓的转让价格为7.5万元/平方米。
陈锦说，他在澳大利亚发展需要资金，因此转让其中一套。当记者问及他为什么不等房价再涨一段时间再转让时，他说：“凤凰岛上的房价短期内也不可能涨得太多，发展商说单价到9万元、10万元都是吹的！”陈锦说。;k p Uw;? r'L7L
随后，记者来到三亚市区凤凰路上发现，不少中介门上都贴着“凤凰岛公寓转让”的广告，当地卓越地产凤凰路分行经理李威透露，有投资客第一天买下房第二天就转让了，节前来中介放盘的投资客更多。如今凤凰岛酒店公寓转让的价格一般从每平方米6万元到8万元不等，稍低的4号楼的均价不到5万元/平方米。)D V h,k [X!g8@ V*ly
[b] 犹豫的接盘者[/b] q+Zs3I SM1n%g&l6A
[b] 想起昔日泡沫[/b]
[b] 轻易不敢出手[/b]
这个“击鼓传花”游戏中的下一个接手者在哪里呢？.[^Yc0_~1aB z
记者观察到，新旧农历年之交的三亚楼市，虽然不乏来自东北等地的询价者，但是问者多买者少，鲜见今年初时一掷千金即场付款的景象。“这不是骗人吗？网上报的价还是1万多元，到了这边以后就成2万多元了，我们毕竟不是印钞机啊。”来自吉林的徐畅老人前几年已经在海南五指山市购置了一处房产，今年春节过来其中的目的之一就是考察楼市，看看有没有出手机会。在三亚看了不少楼盘后，她决定放弃。
10年前曾经在三亚工作过的河南人吕顺景告诉记者，当年留在三亚的几位朋友今年在楼市狂飙中都发了财，于是春节期间他也重返海南，看了一些新盘后，感受是“太不靠谱了，什么都还没有就敢卖！”他表示，这些都令他想起上世纪90年代的海南房地产泡沫。6c+Kl#Q8^8i(NM B2m
不过还是有小试牛刀继续入市者。“只要国家的政策能够落实，海南的房价肯定还能翻一番。现在买房当然是带有投资目的的。”怀揣着这样的愿望，黑龙江大庆人秦越中只是听到消息，节前一周就托人在离毗邻三亚市的乐东县买下了一套39平方米的小单位，虽然均价达到8000元/平方米，但是30多万元的总价还是让他觉得可以接受。春节期间，他也奔赴海南，一睹新房真容。
[b]专家[/b]
[b] 中高端产品价格[/b]*yY y M/h-u1a @
[b] 偏离了真实需求[/b]
中国(海南)改革发展研究院院长迟福林昨日在接受本报记者专访时表示，以三亚为代表的海南房地产市场短期内确实存在泡沫，泡沫长远能否顺利消化取决于海南能否真正按照国际旅游岛建设的要求实现持续发展。
迟福林表示，必须承认，在“国际旅游岛”概念的推动下，海南房地产开发盲目性太大，许多人头脑发热，导致三亚等地目前中高端产品的房价已偏离真实需求， 是由各种因素导致的“虚高”房价，极不理性。 失算的投机： 三亚酒店炒作链条曝光 o5d9G V T{ x#Z,X
来源：中国经营报
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这又是一场炒作，尽管现在就预料结局还为时尚早。但当《中国经营报》记者踏上三亚这片“热土”之时，一条以酒店客房为中心环节的炒作利益链条渐次展现在眼前。上帝让人灭亡，必先让人疯狂，就连精明的游资都开始陷入疯狂之时，三亚酒店的“房荒”假象才更令人忧虑——真相的价值便在于此。
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[b]酒店“房荒”假象 [/b]
高企的酒店房价，与冷落的酒店经营商的命运对比之下，一条炒作酒店的链条，正在浮出水面。)B'v s9ZE2F1s
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陈彤(化名)借酒消愁。
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中国的商人们总有过年团拜的习惯，作为三亚市颇具知名度的一家旅游机构负责人，陈彤在这个团拜会上一点也不愉快，因为他手中酒店的客房订出情况远没有想象得那么好，即便直到春节之前，还有50多套客房没有定出——此时此刻，三亚的“万元酒店”已经成为了这个城市的“新标志”。:Um/^1tz W
“我的员工、我的家人都跟我过不好这个春节了。”他说。这一天，他不得已与多家机构提出要赔钱出售包房，帮忙寻找客源的请求，而在三亚，陈彤的命运，却一点也不孤单。
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在团拜会上，与陈彤一样心境的人不在少数——在春节长假统计结果尚未最终统计完成的情况下，这些三亚旅游商会的商人们就已经凭借自己的经营状况断定，这一年的市道，甚至还不如2009年。'c*V6UY1c:HQ x
“一房难求？不可能，你春节来三亚，我这里有大把的旅行社的房正挂在我们网上出售”。携程旅行社三亚分公司总经理张扬大笑着。而据他证实，很多价格已经低于了旅行社的拿房价。各种房型都有，多是曾在市场叫嚣的高端房。
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与此同时，他还得到另外一个消息，中国国际航空公司三亚营业部总经理王天云在他耳边说，大年三十那一天，国航北京到三亚的航线可以给携程2折的机位，而这在往年是绝不可能发生。
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在这个不断被海南国际旅游岛“吹风”的三亚，却发生的是各家炒客赔本也要急于抛出的酒店客房，和各航空公司如此低廉票价的事实。在海南国际旅游岛获批满月的当口，三亚的春节市场在经历怎样的恐慌？大批投资客进入的背后隐藏着怎样的逻辑？谁在赔钱又是谁在赚钱？
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高企的酒店房价，与冷落的酒店经营商的命运对比之下，一条炒作酒店的链条，正在浮出水面。 5b^+hD a3m;P k
[b] 炒作逻辑失算 [/b]
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据三亚市旅游协会副会长张扬估算，2010年的三亚炒酒店团，截至春节前一周，至少50%的炒客里存有30%的包房要赔本出售。4{ p;U0?OfE k
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陈彤手中所剩的酒店包房并不集中于一家，而所剩最大量的一家是位于三亚湾某五星级酒店的海景房。z L$}aI;gM-o
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“包房我并不会选择在亚龙湾，那边价格太高，需要大量的资金。”——亚龙湾是三亚环境公认最好的地方，三亚湾仅次。”陈彤说告诉《中国经营报》记者，由于在春节期间，酒店必须要全额付款。这对资金是一个考验。
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他并没有过多透露他的资金来源。但据相关市场人士证实，在三亚春节酒店市场，温州资金和各路热钱早于2009年12月纷纷进入囤积客房。“现在还愁这点钱吗？押几间房，社会企业资金，热钱这么多。”一位市场人士介绍，这个炒房客圈子，至少“百十来号”，都是做旅游的——“他们花费数百万元炒房，有的甚至动用上千万资金运作”。5Hi&Uo%U6k2O$^J
“在2009年12月的时候，圈里人都在判断来年春节的情势。但是市场的反应非常积极。” 携程旅行社三亚分公司总经理张扬介绍，一方面，随着海南国际旅游岛的预热和最终颁布，资金大批涌入三亚。g-\j6jy(Ua0l
这让老家在黑龙江的张扬印象深刻的是，他的东北老乡在2009年12月大批来三亚度假看房投资，他清楚的记得，最火爆的时候连家庭旅馆都预订不上。6J3T#m7I.y#[7L:| J:i|
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除此之外的另一个背景，三亚槟榔河旅业有限公司行政总监薛永辉印象深刻，“2008年春节也是不少人囤房，但最后很多包房客却砸在手里。当时最有名的就是三亚最高端的喜来登酒店很多砸在了炒房客手里。”?|Upm7e9e8F'H
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“到了2009年，炒房客吸取经验纷纷退出，但恰恰市场却非常好。使得酒店大赚。”这也使得2010年的炒房客动了心思。两个向好因素促使了如陈彤一般的旅行社在2009年11月~12月间大批从酒店拿房。c!V6[n h o5tkU%S^
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陈彤介绍说，他的上线是当地旅游圈内某知名“订房中心”的老板。他的订房中心通常会先通过各种关系和某酒店建立合作，从而拿到比别人低的价格，然后转手给旅行社谋利。在圈内得到信任后，会有更多的旅行社通过他们拿房。而随着给酒店送客量的增加，和他们合作的酒店也越来越多，拿房的成本也会更低。 d+F&DX*~ S5s
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在三亚，第一手通常就是订房中心。订房中心是专业靠倒手房间利润赚钱的群体。他们通常与一家或几家旅行社日常关系良好。“旅行社由于通常不会给酒店送那么多客人，没那么好的量肯定拿不到好价钱。所以通常只能从订房中心拿房。”陈彤拿他手中的房举例说，2010年三亚春节期间酒店的采购价很高，酒店的价格制定有两个依据：一是上一年酒店在春节期间最后一次提价的价格。二是会找一个同区域内的标杆。比如三亚湾的标杆价格即是当地最豪华的酒店凯宾斯基。其他酒店肯定不会高过它。tQ(b:Ns x
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陈彤举例说，上线订房中心3500元/夜间的房间，就会加价转到像陈彤一样的旅行社手里。“第二手价格比较机动，时机上一看情况不好就会转到第三手”。订房中心一般为把资金迅速回笼，加一千块钱左右的利润就会转给第二手的旅行社，而第二手和第三手的利润就会随行就市，利润不等。 O)K,q X2?{ R6Y
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陈彤在以4500元/夜间的价格拿到近百套房源的时候，正赶上国际旅游岛的消息发布，三亚旅游市场一时大热。于是在1月份，陈彤开始向同行做起了“批发生意”——以7000元的价格转卖给岛外的组团社。而这些岛外组团社零售价格自然也就水涨船高，几乎都达到了万元左右。由此，1月份的三亚房价以不可思议的速度飞速上涨。此时心情大好的陈彤做出了一个让他日后追悔莫及的决定：捂房惜售。p#G|2`{GIC
当手中剩下50多套房的时候，陈彤停止了自己的“批发业务”，他觉得以现在的趋势，这些房等到春节临近绝对能赚到更多的利润。“我如果当时出手就好了。”陈彤懊悔不已。陈彤认为自己错过了最好的出手时机。这个时机应该是2月1日左右。但有可能在后面卖更高的想法促使陈彤继续恋战。但一直到一周后的2月9日，就发生了如本文开头所言，高价房吓走了游客，房间砸在了自己手里，不得以陈彤开出了3500元/夜间的赔本价。6s&S"V|X d$^-T#TD
越到后面房价一天三变，看偏了市场就要倒霉。与陈彤一样，很多人砸在了没有在关键时刻出手——“不能贪图大利”——在三亚旅游界口碑颇好，人称“桂姐”的三亚南海旅游社副总经理陈湘桂的经验就是，不贪。在合适的时间和合适的价位出手。“旅行社和酒店只赚10%的差价。”南海旅游社今年所包包房多数已全部出手，陈湘桂把经验归结为节奏把握得准确。
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据三亚市旅游协会副会长张扬估算，2010年的三亚炒酒店团，截至春节前一周，至少50%的炒客里存有30%的包房要赔本出售。能做到收支平衡的不超过50%。I)KS9i\5`^ tz
“酒店绝对稳拿，一手如果不贪绝对可以赚。但二手甚至后面赚钱的很少。他们错过了最佳的抛售时间。”张扬说。
[b]旅行社炒作“罪魁”？
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“他们通常会先办理一个假入住，然后在把房子倒给炒房的旅行社，一起分摊利润。这样最容易搅乱价格”。但记者并未得到进一步证实。
酒店链条的失算其实只是个开始，连锁反应，已然在悄然之间酝酿。
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在三亚春节的旅游市场链条上，各个利益环节都各有心思。形势较好的当属三亚的酒店，需要全额付款外包的方式使得酒店稳赚。但近来各界质疑春节高房价也使得他们正在经历为品牌正名的过程。三亚文华东方酒店无意成了导火索，春节期间1晚18000元的价格被媒体广泛报道成为了三亚酒店炒客的案例。6paa@6L4w/^
来自新加坡的驻店经理李国雄向《中国经营报》记者表示，文华东方春节期间有4成房间外包给旅行社。市场价格比平日增长约30%。“文华东方刚开业一年，价格制定并不敢提升太多”。据广州某媒体报道，一位女士在向旅行社预订三亚文华东方客房时，旅行社给了18400元/间/夜的价格。
不过，记者在文华东方公示的春节期间价目表中，并未看到此门市价房间。上下价格最贴近的是揽海居——7300元/夜/间；以及泳池观浪别墅(双卧室)的20000元/夜/间。李国雄表示，并不了解媒体里所说旅行社所报的价格。李强调，文华东方与包房人协议，包房价格不得超过门店市场价。v9Q!gC8[
如文华东方一般，在三亚包房给旅行社的酒店属于大多数。“基本有四成房间都在旅行社手中”。海口民间旅行社三亚分公司总经理胡鹏判断。产权式酒店三亚国光豪生度假酒店就是其中较大批量包房出去的酒店之一。 t9O6VQ/LH(l&Tt b
国光豪生是中国滨海度假酒店里房量最大的一间，有1160套房间。国光豪升酒店副总经理吴保霖表示，把所有的产权卖给每一位业主，最后拿回来的经营的模式使得春节时很多业主都会选择回来居住。能够包房的并不多。 [W.{ Y/S"b#N&_:d
但据圈内一位人士告诉记者，产权式酒店却是三亚酒店炒客的聚集地。“业主有房产证，春节可以免费居住。他们通常会先办理一个假入住，然后在把房子倒给炒房的旅行社，一起分摊利润。这样最容易搅乱价格”。但记者并未得到进一步证实。
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